Die versteckten Risiken des Besitzes von EV-Ladeinfrastruktur

Auf den ersten Blick scheint der Besitz einer eigenen Ladestation ein kluger Schachzug zu sein. Sie kaufen die Ausrüstung, kassieren die Einnahmen und positionieren Ihre Immobilie als zukunftssicheren Standort. Unter der Oberfläche verbirgt sich jedoch eine Realität, die von vielen Immobilienbesitzern unterschätzt wird: Die Ladeinfrastruktur für Elektroautos ist anfällig, entwickelt sich schnell weiter und ist teuer in der Wartung.

Dieser Blog befasst sich mit den versteckten Risiken des Besitzes von E-Ladestationen (von veralteter Technologie bis hin zu unerwarteten Reparaturrechnungen). Er erklärt, warum das Outsourcing durch Charging as a Service (CaaS) für gewerbliche Immobilieninvestoren oft sinnvoller ist.

Risiko 1: Technologischer Wandel und Skalierung

Für Immobilienbesitzer ist es eine Herausforderung, mit der rasanten technischen Entwicklung Schritt zu halten.

• Skalierung: Ihre aktuellen Ladestationen mögen den bestehenden Bedarf decken, aber wenn die Zahl der E-Fahrzeuge - und damit die Nachfrage nach Ladestationen - steigt, kann Ihre Infrastruktur plötzlich unzureichend werden. Dies kann Immobilienbesitzer dazu zwingen, die Anzahl der Ladestationen zu erhöhen , bevor sich die anfängliche Investition amortisiert hat.
• Zahlungssysteme: Die Standards entwickeln sich weiter. RFID, mobile Apps und kontaktlose Kreditkartenzahlungen - um kompatibel zu bleiben, sind ständige Upgrades erforderlich.
• Software-Plattformen: Software für die Ladegeräteverwaltung ist ein versteckter Kostenfaktor. Häufige Aktualisierungen, Patches für die Cybersicherheit und sich entwickelnde Interoperabilitätsanforderungen erfordern Aufmerksamkeit.

Dies ist die Definition eines gestrandeten Objekts: ein Ladegerät, das technisch noch funktioniert, aber nicht mehr die von Mietern oder Besuchern erwartete Leistung erbringt. Wenn Sie das Ladegerät besitzen, tragen Sie den finanziellen Verlust.

Risiko 2: Wartung und versteckte Kosten

Das allererste Risiko, das übersehen wird, sind die Kosten für die Installation selbst. Der Kauf des Ladegeräts ist nur ein Teil der Kosten. Um ein System zuverlässig zu machen, sind mehrere "unsichtbare" Arbeiten erforderlich:

• Verteilertafeln und Unterverteiler: Vorhandene Schalttafeln haben oft nicht genügend Kapazität, so dass sie aufgerüstet oder durch neue Einheiten ersetzt werden müssen.
• Erdarbeiten: Das Ausheben von Gräben für die Verkabelung kann schnell außer Kontrolle geraten. Unerwartete Hindernisse, wie Baumwurzeln, vorhandene Kabel oder Rohre, treiben die Kosten schnell in die Höhe.
• Erneuerung des Belags: Die Neuverlegung von Pflastersteinen oder die Reparatur von Asphalt verursacht weitere Kosten.
• Neuer Netzanschluss: Der bestehende Netzanschluss reicht möglicherweise nicht aus, um mehrere Ladestationen mit Strom zu versorgen. Dies bedeutet, dass ein formeller Antrag beim Netzbetreiber auf zusätzliche Kapazität oder sogar einen neuen Anschluss gestellt werden muss. Abgesehen von den Kosten sind Wartezeiten von mehreren Monaten (oder in Ballungsgebieten sogar Jahren) immer häufiger.
• Beschilderung und Markierungen: Beschilderung, Straßenanstrich und Wegweiser werden im Budget oft vergessen. Ohne klare Markierungen können Autofahrer jedoch Ladebuchten blockieren oder die Infrastruktur übersehen. Eine professionelle Beschilderung gewährleistet die Zugänglichkeit und verstärkt die Sichtbarkeit der Investition.

Diese versteckten Kosten summieren sich schnell. Bauherren, die diese zusätzlichen Arbeiten unterschätzen, müssen oft mit Budgetüberschreitungen rechnen.

Reparaturen

EV-Ladegeräte sind den Elementen ausgesetzt. Regen, Frost und Hitze können ihre Lebensdauer verkürzen. Einige Risiken sind jedoch weniger offensichtlich und weitaus frustrierender.

Käfer in und auf Blöcken können lästig sein

• Nacktschnecken, Schnecken und Käfer: Die feuchtigkeitsliebenden Kreaturen können in ein Ladegerät kriechen und die Hauptplatine kurzschließen. Besitzer unterschätzen oft, wie schnell sich kleine Probleme zu hohen Rechnungen auswachsen können. Kleine Schädlinge können die Belüftung verstopfen oder Schalter beschädigen, was zu Ausfällen führt.
• Nagetiere: Mäuse oder Ratten nagen sich durch Kabel und Isolierung. Das ist nicht nur gefährlich, sondern auch teuer zu reparieren.
• Vandalismus und Zweckentfremdung: Zerbrochene Bildschirme, verbogene Stecker, Graffiti - all das kommt in halböffentlichen Räumen häufig vor.
• Abnutzung und Verschleiß: Kabel fransen aus, Stecker nutzen sich ab und Bildschirme fallen aus. Jeder Vorfall führt zu einem Service-Einsatz, Ausfallzeiten und unerwarteten Kosten.
• Unvorhergesehene Probleme: Selbst einfache technische Störungen, wie eine durchgebrannte Sicherung, können ein Ladegerät außer Betrieb setzen. Auch wenn dies nicht katastrophal ist, summieren sich die Kosten für den Einsatz und die Arbeit und verursachen ungeplante Kosten.

Der Mythos Garantie

Ja, für Ladegeräte gibt es Garantien. Aber die Abdeckung ist begrenzt.

• Die meisten Hersteller gewähren auf neue Ladegeräteeine Garantie von etwa 27 bis 36 Monaten , je nach Produktionsdatum und Region. Ersatzteile sind in der Regel für 12 Monate abgedeckt, und die Hersteller garantieren oft die Verfügbarkeit von Ersatzteilen für mindestens fünf Jahre nach der Auslieferung.
• Ausgeschlossen sind Schäden, die durch Schädlinge, Feuchtigkeit, Vandalismus, unsachgemäße Installation oder Verwendung außerhalb der Herstellerspezifikationen verursacht werden. Auch diese sind oft von der Versicherung ausgeschlossen.

Das bedeutet, dass selbst bei einer verlängerten Garantie erhebliche ungedeckte Risiken bestehen. Nach einigen Jahren, wenn die Garantie ausläuft, wird jede Reparatur, von Nagetierschäden bis hin zu Vandalismus, zu Ihrer finanziellen Verantwortung.

Fragen zur Installation

Ein weiterer übersehener Faktor ist die Qualität der Installation. Zertifizierte Installateure können die Risiken erheblich verringern, indem sie die Eintrittsstellen abdichten, verhindern, dass sich Nagetiere darin einnisten, und für eine ordnungsgemäße Entwässerung sorgen. Bei einem schlecht installierten Ladegerät ist die Wahrscheinlichkeit eines vorzeitigen Ausfalls sehr viel größer, und solche Ausfälle sind selten von der Garantie abgedeckt.

Kurz gesagt, Wartung ist nicht optional. Sie ist eine ständige Aufgabe, die mit vielen versteckten Risiken und Kosten verbunden ist. Wenn Sie die Ladegeräte besitzen, müssen Sie sie tragen.

Risiko 3: Netz- und Strombeschränkungen

Die Überlastung der Netze ist ein wachsendes Problem in Europa. Selbst wenn Ihre Ladestationen installiert sind, können Netzbegrenzungen zu Einschränkungen oder teuren Netzaufrüstungen führen. Wenn Sie die Ladestationen besitzen, bleiben Sie auf der Rechnung sitzen.

• In den Niederlanden können sich die Fristen für den Netzanschluss über Jahre hinziehen.
• In Belgien warnt netbeheerder Fluvius vor "Kapazitätsstress" in mehreren Regionen.
• In Deutschland verlangen die Netzbetreiber oft kostspielige Nachrüstungen der Messschränke, bevor zusätzliche Ladegeräte angeschlossen werden können.

Für Immobilieneigentümer entsteht dadurch ein Teufelskreis: hohe Investitionsausgaben im Vorfeld und unvorhersehbare zukünftige Betriebsausgaben für netzbezogene Kosten.

Risiko 4: Einhaltung von Vorschriften und Haftung

Der Besitz von Ladegeräten bedeutet, dass Sie dafür verantwortlich sind:

• Sicherheitsstandards (elektrische Inspektionen, Feuerschutz)
• Einhaltung der GDPR, wenn Sie Nutzerdaten speichern
• Steuerliche Verpflichtungen (MwSt. auf Gebührenerhebungen)
• Anforderungen an die Zugänglichkeit (z. B. Integration von Behindertenparkplätzen)

Bei Nichteinhaltung der Vorschriften drohen Geldstrafen oder Gerichtsverfahren. Die meisten Eigentümer verfügen nicht über das nötige Fachwissen, um dies zu bewerkstelligen - aber als rechtmäßiger Eigentümer sind Sie haftbar.

Risiko 5: Ausfallzeiten und Reputation

Jede Stunde, die ein Ladegerät ausfällt, schadet Ihrem Ruf bei Mietern und Besuchern. Autofahrer erwarten Zuverlässigkeit. Ein defektes Ladegerät wirft ein schlechtes Licht auf Ihre Immobilie, selbst wenn die Ursache außerhalb Ihrer Kontrolle liegt.

Wissenschaftliche Untersuchungen über Kundenerfahrungen zeigen, dass Zuverlässigkeit der wichtigste Faktor für die wahrgenommene Servicequalität ist. Einige wenige negative Erfahrungen können Dutzende von positiven Erfahrungen aufwiegen.

Für Immobilieneigentümer bedeutet das: Ausfallzeiten sind nicht nur ein technisches Problem, sondern auch ein Reputationsrisiko.

Der verhaltensorientierte Blickwinkel: Warum Eigentümer das Risiko unterschätzen

Die Verhaltensökonomie erklärt, warum so viele Eigentümer immer noch lieber "kaufen und besitzen".

• (Über)Vertrauen: Die Eigentümer glauben, dass sie die Ladestationen effektiver oder kostengünstiger verwalten können als ein Dritter.
• Verzerrung der Gegenwart: Sie konzentrieren sich auf die heutigen potenziellen Einnahmen und unterschätzen die langfristigen Wartungskosten.
• Die Identität: Der Besitz von Infrastruktur fühlt sich wie Kontrolle an, auch wenn er das Risiko erhöht.

In Wirklichkeit machen diese Vorurteile die Eigentümer angreifbar. Indem sie Risiken an einen CaaS-Anbieter auslagern, richten sie ihre Entscheidungen an langfristigen Interessen und nicht an kurzfristigen Instinkten aus.

Mit CaaS Risiken in Chancen verwandeln

Gebührenerhebung als Service ändert die Situation:

• Keine CAPEX: Der Anbieter investiert in Hardware, Software und Netzanschlüsse.
• Keine OPEX: Wartung, Reparaturen und Ersatzbeschaffungen sind inbegriffen.
• Garantierte Betriebszeit: Die Anbieter tragen das Betriebsrisiko und schützen Ihren Ruf.
• Zukunftssicher: Wenn sich die Technologie weiterentwickelt, sorgen CaaS-Upgrades dafür, dass Ihre Immobilie nicht auf verlorenem Posten steht.

Anstelle von versteckten Risiken profitieren Immobilieneigentümer von sichtbaren Vorteilen: Mieterzufriedenheit, Einhaltung der ESG-Richtlinien und Gewinnbeteiligung - und das alles, ohne sich den Kopfschmerzen eines Eigentümers auszusetzen.

Schlussfolgerung

Der Besitz von Ladeinfrastruktur mag auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, aber die versteckten Risiken sprechen eine andere Sprache. Gestrandete Anlagen, Veralterung, kostspielige Reparaturen und die Einhaltung von Vorschriften können den ROI schnell aufzehren. Von der Beschädigung der Hauptplatine durch Steckdosen bis hin zur Forderung von Netzbetreibern nach teuren Upgrades - die Realität ist eindeutig: Die Risiken beim Laden von E-Fahrzeugen sind höher, als die meisten Eigentümer erwarten.

Vorausschauende Immobilieninvestoren erkennen dies. Sie gehen keine unnötigen Risiken mit anfälligen, sich schnell verändernden Technologien ein. Stattdessen gehen sie Partnerschaften mit CaaS-Anbietern ein, die das Risiko absorbieren und die Vorteile bieten.

Für Gewerbeimmobilien ist es am sinnvollsten, keine eigenen Ladestationen zu besitzen, sondern dafür zu sorgen, dass Ihre Immobilie über zuverlässige, moderne und zukunftssichere Geräte verfügt.