Les risques cachés liés à la possession d'une infrastructure de recharge pour VE

À première vue, posséder ses propres bornes de recharge pour véhicules électriques semble être une décision intelligente. Vous achetez l'équipement, vous percevez les revenus et vous positionnez votre propriété comme un lieu d'avenir. Cependant, sous la surface se cache une réalité que de nombreux propriétaires sous-estiment : L'infrastructure de recharge des VE est fragile, elle évolue rapidement et sa maintenance est coûteuse.

Ce blog explore les risques cachés liés à la possession d'une borne de recharge pour VE (de l'obsolescence de la technologie aux factures de réparation imprévues). Il explique pourquoi l'externalisation par le biais de Charging as a Service (CaaS) est souvent plus judicieuse pour les investisseurs en immobilier commercial.

Risque 1 : Changement technologique et changement d'échelle

Il est difficile pour les propriétaires de suivre le rythme rapide du développement technologique.

• Mise à l'échelle: Vos stations de recharge actuelles peuvent répondre aux besoins existants, mais à mesure que le nombre de VE - et donc la demande de recharge - augmente, votre infrastructure peut soudainement devenir inadéquate. Cela peut obliger les propriétaires à augmenter le nombre de chargeurs avant que l'investissement initial n'ait été remboursé.
• Systèmes de paiement: Les normes évoluent. RFID, applications mobiles et paiements par carte de crédit sans contact : rester compatible nécessite des mises à jour constantes.
• Plateformes logicielles: Les logiciels de gestion des chargeurs représentent un coût caché. Les mises à jour fréquentes, les correctifs de cybersécurité et l'évolution des exigences en matière d'interopérabilité requièrent une attention particulière.

C'est la définition d'un actif échoué: un chargeur qui fonctionne encore techniquement, mais qui ne fournit plus le service attendu par les locataires ou les visiteurs. Si vous êtes propriétaire du chargeur, c'est vous qui supportez la perte financière.

Risque 2 : Maintenance et coûts cachés

Le premier risque négligé est le coût de l'installation elle-même. L'achat du chargeur n'est qu'une partie de la dépense. Pour qu'un système soit fiable, plusieurs travaux "invisibles" sont nécessaires :

• Tableaux de distribution et sous-panneaux: Les panneaux existants n'ont souvent pas une capacité suffisante, ce qui nécessite de les moderniser ou de les remplacer par de nouvelles unités.
• Les travaux de terrassement : creuser des tranchées pour le câblage peut devenir incontrôlable. Des obstacles inattendus, tels que des racines d'arbres, des câbles existants ou des tuyaux, font rapidement grimper les coûts.
• Le resurfaçage: la pose de nouveaux pavés ou la réparation de l'asphalte entraînent des dépenses supplémentaires.
• Nouvelle connexion au réseau: Le raccordement au réseau existant peut ne pas être suffisant pour alimenter plusieurs chargeurs de VE. Il faut alors adresser une demande officielle à l'opérateur du réseau pour obtenir une capacité supplémentaire, voire un nouveau raccordement. Outre le coût, les délais d'attente de plusieurs mois (voire de plusieurs années dans les zones encombrées) sont de plus en plus fréquents.
• Signalisation et marquage: La signalisation, la peinture routière et l'orientation sont souvent oubliées dans le budget. Pourtant, en l'absence de marquage clair, les conducteurs risquent de bloquer les aires de chargement ou de ne pas remarquer l'infrastructure. Une signalisation professionnelle garantit l'accessibilité et renforce la visibilité de l'investissement.

Ces coûts cachés s'additionnent rapidement. Les maîtres d'ouvrage qui sous-estiment ces travaux supplémentaires sont souvent confrontés à des dépassements de budget.

Réparations

Les chargeurs de VE sont exposés aux éléments. La pluie, le gel et la chaleur peuvent réduire leur durée de vie. Mais certains risques sont moins évidents et bien plus frustrants.

Les coléoptères dans et sur les blocs peuvent être gênants

• Limaces, escargots et coléoptères: Les créatures qui aiment l'humidité peuvent se glisser dans une armoire de chargement et court-circuiter la carte mère. Les propriétaires sous-estiment souvent la rapidité avec laquelle des problèmes mineurs peuvent se transformer en factures importantes. Les petits animaux nuisibles peuvent obstruer la ventilation ou endommager les interrupteurs, ce qui entraîne des pannes.
• Rongeurs: Les souris ou les rats rongent les câbles et l'isolation. C'est non seulement dangereux, mais aussi coûteux à réparer.
• Vandalisme et mauvaise utilisation: Écrans brisés, prises tordues, graffitis, autant d'éléments courants dans les espaces semi-publics.
• L'usure: Les câbles s'effilochent, les prises s'usent et les écrans tombent en panne. Chaque incident entraîne un appel de service, un temps d'arrêt et des coûts imprévus.
• Problèmes imprévus: Même de simples défaillances techniques, telles qu'un fusible grillé, peuvent mettre un chargeur hors service. Même s'ils ne sont pas catastrophiques, les frais d'appel et de main d'œuvre s'accumulent et engendrent des coûts non planifiés.

Le mythe de la garantie

Oui, les chargeurs sont garantis. Mais la couverture est limitée.

• La plupart des fabricants offrent une garantie d'environ 27 à 36 mois sur les chargeurs neufs, en fonction de la date de production et de la région. Les pièces détachées sont généralement couvertes pendant 12 mois et les fabricants garantissent souvent la disponibilité des pièces détachées pendant au moins cinq ans après l'expédition.
• Ce qui est exclu: les dommages causés par les parasites, l'humidité, le vandalisme, une mauvaise installation ou une utilisation non conforme aux spécifications du fabricant. L'assurance exclut souvent ces éléments.

Cela signifie que même avec une garantie prolongée, les propriétaires sont confrontés à des risques importants non couverts. Après quelques années, lorsque les garanties expirent, chaque réparation, qu'il s'agisse de dommages causés par des rongeurs ou de vandalisme, devient votre responsabilité financière.

Questions relatives à l'installation

Un autre facteur négligé est la qualité de l'installation. Les installateurs certifiés peuvent réduire considérablement les risques en scellant les points d'entrée, en empêchant les rongeurs de nicher à l'intérieur et en assurant un drainage adéquat. Un chargeur mal installé est beaucoup plus susceptible de tomber en panne prématurément, et ces pannes sont rarement couvertes par la garantie.

En bref, la maintenance n'est pas facultative. C'est une responsabilité permanente, pleine de risques et de coûts cachés. Si vous possédez les chargeurs, vous les portez.

Risque 3 : Contraintes liées au réseau et à l'alimentation électrique

La congestion du réseau est un problème croissant en Europe. Même si vos chargeurs sont installés, les limites du réseau peuvent imposer des réductions ou des mises à niveau coûteuses du réseau. Si vous êtes propriétaire des chargeurs, c'est vous qui devrez payer la facture.

• Aux Pays-Bas, les délais de raccordement au réseau peuvent atteindre plusieurs années.
• En Belgique, l'éleveur de filet Fluvius met en garde contre un "stress de capacité" dans plusieurs régions.
• En Allemagne, les gestionnaires de réseau exigent souvent des mises à niveau coûteuses des armoires de comptage avant de pouvoir connecter des chargeurs supplémentaires.

Pour les propriétaires, cela crée un cercle vicieux : des dépenses d'investissement élevées au départ, et des dépenses d'exploitation futures imprévisibles pour les coûts liés au réseau.

Risque 4 : Conformité et responsabilité

Posséder des chargeurs signifie que vous êtes responsable :

• Normes de sécurité (inspections électriques, protection contre l'incendie)
• Conformité au GDPR si vous stockez des données d'utilisateurs
• Obligations fiscales (TVA sur les sessions de facturation)
• Exigences en matière d'accessibilité (par exemple, intégration des places de stationnement pour handicapés)

Le non-respect de ces règles vous expose à des amendes ou à des poursuites judiciaires. La plupart des propriétaires ne disposent pas de l'expertise interne nécessaire pour gérer cette situation, mais en tant que propriétaire légal, c'est à vous qu'incombe la responsabilité.

Risque 5 : Temps d'arrêt et réputation

Chaque heure d'indisponibilité d'un chargeur nuit à votre réputation auprès des locataires et des visiteurs. Les conducteurs attendent de la fiabilité. Un chargeur en panne donne une mauvaise image de votre propriété, même si la cause est indépendante de votre volonté.

La recherche universitaire sur l'expérience client suggère que la fiabilité est le facteur le plus important pour déterminer la qualité perçue du service. Quelques expériences négatives peuvent l'emporter sur des dizaines d'expériences positives.

Pour les propriétaires immobiliers, cela signifie que les temps d'arrêt sont plus qu'un problème technique, c'est un risque pour leur réputation.

L'angle comportemental : Pourquoi les propriétaires sous-estiment les risques

L'économie comportementale explique pourquoi tant de propriétaires préfèrent encore "acheter et posséder".

• Biais de (sur)confiance : Les propriétaires pensent qu'ils peuvent gérer les chargeurs plus efficacement ou à moindre coût qu'un tiers.
• Préjugé favorable au présent: Ils se concentrent sur les revenus potentiels actuels tout en sous-estimant les coûts de maintenance à long terme.
• Identité: Posséder une infrastructure donne l'impression de contrôler, même si cela augmente l'exposition au risque.

En réalité, ces préjugés rendent les propriétaires vulnérables. En confiant les risques à un fournisseur CaaS, ils alignent leurs décisions sur des intérêts à long terme plutôt que sur des instincts à court terme.

Transformer les risques en opportunités avec CaaS

La facturation en tant que service change la donne :

• Pas de dépenses d'investissement: le fournisseur investit dans le matériel, les logiciels et les connexions au réseau.
• Pas d'OPEX: la maintenance, les réparations et les remplacements sont inclus.
• Temps de fonctionnement garanti: Les fournisseurs assument le risque opérationnel, protégeant ainsi votre réputation.
• Protection de l'avenir: Au fur et à mesure que la technologie évolue, les mises à niveau CaaS garantissent que votre propriété n'est pas bloquée par des actifs inutilisés.

Au lieu de risques cachés, les propriétaires obtiennent des avantages visibles : satisfaction des locataires, conformité ESG et partage des revenus, le tout sans s'exposer aux maux de tête de la propriété.

Conclusion

Posséder une infrastructure de recharge pour véhicules électriques peut sembler attrayant à première vue, mais les risques cachés sont tout autres. Les actifs échoués, l'obsolescence, les réparations coûteuses et les contraintes de conformité peuvent rapidement éroder le retour sur investissement. Des limaces qui endommagent les cartes mères aux opérateurs de réseau qui exigent des mises à niveau coûteuses, la réalité est claire : les risques liés à la recharge des VE sont plus élevés que ne le pensent la plupart des propriétaires.

Les investisseurs immobiliers tournés vers l'avenir en sont conscients. Ils ne prennent pas de risques inutiles avec des technologies fragiles et en évolution rapide. Au lieu de cela, ils s'associent à des fournisseurs CaaS qui absorbent les risques et offrent des avantages.

Pour l'immobilier commercial, le plus brillant n'est pas de posséder des chargeurs, mais de s'assurer que votre propriété en est équipée, de manière fiable, moderne et à l'épreuve du temps.