Wie sich das Laden von Elektrofahrzeugen auf den Cashflow und den Vermögenswert auswirkt

Elektrofahrzeuge (EVs) sind keine Nische mehr. Bis 2030 rechnet die Europäische Union mit mehr als 30 Millionen E-Fahrzeugen auf den Straßen. Dieses Wachstum hat erhebliche Auswirkungen auf Immobilieneigentümer. Mieter, Besucher und Angestellte erwarten zunehmend, dass vor Ort Ladestationen für Elektrofahrzeuge zur Verfügung stehen. Vorschriften wie die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD IV) verlangen bereits, dass neue und renovierte Gebäude über eine Ladeinfrastruktur verfügen.

Immobilieneigentümer und Investoren müssen herausfinden, wie sich eine Ladestation auf den Cashflow und den Wert der Immobilie auswirkt. Die Antwort wird differenziert ausfallen: Es gibt zwar keinen einzigen Datensatz, der die Auswirkungen auf alle europäischen Märkte quantifiziert, aber mehrere Studien deuten darauf hin, dass das Laden von E-Fahrzeugen die Mietrenditen erhöhen, die Mieterbindung stärken und zu einer höheren Bewertung der Immobilie beitragen kann.

Warum sich der Immobilienwert verschiebt

Der Wert einer Immobilie wird durch die Nachfrage bestimmt. Bei Gewerbeimmobilien ist die Fähigkeit, Mieter anzuziehen und zu halten, oft der wichtigste Faktor für die Bewertung. Bei Wohnimmobilien beeinflussen Annehmlichkeiten, die den Bedürfnissen des Lebensstils entsprechen, zunehmend die Verkaufspreise.

Das Laden von Elektrofahrzeugen trägt zu beidem bei.

• Nachfrage von Mietern: Mieter, insbesondere Unternehmen, wollen Immobilien, die ihren ESG-Zielen und den Bedürfnissen ihrer Mitarbeiter entsprechen. Das Fehlen von Ladestationen für Elektroautos wird zunehmend als Hindernis für einen Vertragsabschluss angesehen.
• Marktpositionierung: Immobilien, die das Laden von Strom anbieten, werden als modern, nachhaltig und zukunftsorientiert wahrgenommen. Das stärkt die Wettbewerbsposition in überfüllten Märkten.
• Auswirkungen der Zertifizierung: Bei BREEAM-, LEED- und DGNB-Zertifizierungen wird die EV-Infrastruktur häufig als Teil der Nachhaltigkeitsbewertung berücksichtigt. Insbesondere BREEAM weist darauf hin, dass zertifizierte Gebäude einen Wertzuwachs von bis zu 20 % im Vergleich zu nicht-zertifizierten Gebäuden erzielen können.

Europäische Datenpunkte

Während europaweite Datensätze noch im Entstehen begriffen sind, liefern mehrere Studien und Berichte deutliche Signale:

• Savills (UK & EU): Vermieter, die Parkplätze mit Ladestationen an Betreiber von Ladestationen verpachten, können mit langfristigen Verträgen (20-25 Jahre) 1.000 bis 5.000 € pro Ladestation und Jahr einnehmen. Ein Standort mit 15 Ladestationen könnte über die Vertragslaufzeit 500 000 € bis 2,5 Millionen € einbringen.
• UK Hospitality Report: Der Bericht geht davon aus, dass Gewerbeimmobilien mit umfangreicher EV-Infrastruktur um bis zu 10-20 % höher bewertet werden können, da Nachhaltigkeitsaspekte zunehmend den Appetit der Investoren beeinflussen.
• Espoo, Finnland Fallstudie: Wohnungen mit privater Ladestation wurden 15 % schneller verkauft als vergleichbare Wohnungen ohne Lademöglichkeit. Dies verdeutlicht die wachsende Bedeutung des Ladens für die Wohnungsnachfrage.
• CBRE Europa: stellt fest, dass das Aufladen von Elektroautos das Nettobetriebsergebnis (NOI) verbessern kann, indem es die Mietrendite erhöht und den Leerstand verringert - beides entscheidende Faktoren für die Immobilienbewertung.

Diese Ergebnisse variieren je nach Segment (private und gewerbliche Nutzung) und Region, aber der Trend ist einheitlich: Das Laden von Elektrofahrzeugen bringt messbare finanzielle Vorteile.

Parken als Vorteil bei der Umstellung auf Elektrofahrzeuge

Nicht nur Gebäude sind wertvoll, auch Parkplätze werden zu einem begehrten Gut. Investoren in Ladeinfrastrukturen suchen aktiv nach hochwertigen Standorten für die Installation ihrer Ladestationen. Eine gut gelegene Immobilie mit ausreichender Parkkapazität kann daher zusätzliche Einnahmequellen erschließen.

Für Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass Parkplätze an Anbieter von Ladestationen vermietet oder lizenziert werden können, was zu wiederkehrenden Einnahmen führt. Immobilien mit sichtbaren, zugänglichen Lademöglichkeiten ziehen mehr Mieter, Besucher und Kunden an und machen aus einem einstigen Kostenfaktor ein gewinnbringendes Merkmal.

Mit anderen Worten: Ein Parkhaus ist ein Finanzinstrument, das sowohl den Cashflow als auch den Vermögenswert steigern kann, wenn es mit dem Laden von Elektrofahrzeugen kombiniert wird.

Auswirkungen auf den Cash Flow

Das Laden von Elektrofahrzeugen beeinflusst den Cashflow direkt und indirekt.

Direkte Auswirkungen

• Einnahmen aus dem Laden: Grundstückseigentümer, die Ladegeräte selbst betreiben, können direkte Einnahmen aus den Ladevorgängen erzielen. Je nach Auslastung können diese von bescheiden bis beträchtlich reichen.
• Aufteilung der Einnahmen: Bei "Charging as a Service"-Modellen (CaaS) erhalten Vermieter einen prozentualen Anteil der Einnahmen, ohne dass CAPEX oder OPEX anfallen. Die Einnahmen steigen mit zunehmender Verbreitung von E-Fahrzeugen.

Indirekte Auswirkungen

• Höhere Mietrendite: Immobilien mit EV-Infrastruktur sind für Mieter attraktiver, was zu höheren Mietpreisen führt.
• Bindung von Mietern: Mieter, die Zugang zu Gebühren haben, ziehen seltener um, was die Kosten für Leerstand und Neuverhandlungen reduziert.
• Zertifizierungsprämien: BREEAM-, LEED- oder DGNB-Bewertungen können sich verbessern, was sowohl die Mieteinnahmen als auch den Wert der Immobilie steigert.

Beispielhafte Berechnung

Angenommen, in einem Geschäftsgebäude werden 20 Ladegeräte installiert. Durch ein CaaS-Modell generiert jede Ladestation jährlich 365 € an gemeinsamen Einnahmen (konservative Annahme). Das erhöht den NOI um 7.300 €. Bei einer Kapitalisierungsrate von 6 % entspricht dies einem zusätzlichen Immobilienwert von 121.666 € - ohne jegliche Investition des Eigentümers.

[Wertsteigerung = Cap RateNOI Steigerung €7.3000,06 = €121.666,67 \ frac{€7.300}{0,06} = €121.666]

Der Risikofaktor

Immobilieninvestoren sind von Natur aus Risikomanager. Das Laden von Elektrofahrzeugen birgt einige finanzielle Unsicherheiten:

• Verwendungsrisiko: Die Einnahmen hängen von der Akzeptanz von Elektrofahrzeugen und dem Nutzerverhalten ab.
• Technologisches Risiko: Die Hardware kann veraltet sein, wenn sich Ladegeschwindigkeiten, drahtlose Technologien oder "Laden während der Fahrt"-Piloten weiterentwickeln.
• Netzbeschränkungen: Überlastungen und Anschlusskosten können die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigen.
• Operatives Risiko: Wartung, Software-Updates und Abrechnungsstreitigkeiten können den Netto-Cashflow verringern.

Hier spielt die Wahrnehmung eine Rolle. Viele Eigentümer glauben, dass sie durch eigene Investitionen eine höhere Rendite erzielen. Das mag stimmen - wenn die Auslastung hoch ist und die Technologie relevant bleibt. Aber sie setzen sich damit auch Risiken aus, die ihre Rendite schmälern können.

Gebührenerhebung als Dienstleistung: Risiko auslagern

Die Gebührenerhebung als Dienstleistung (CaaS) spricht diese Bedenken direkt an:

• Keine CAPEX: Der Anbieter investiert in Hardware, Installation und Netz-Upgrades.
• Keine OPEX: Wartung, Software und Betrieb sind abgedeckt.
• Wachsendes Einkommen: Die Eigentümer werden vom ersten Tag an an den Erträgen beteiligt, wobei die Einkommensströme mit steigender Auslastung zunehmen.
• Risikotransfer: Technologierisiken, Netzunsicherheiten und betriebliche Herausforderungen werden vom Anbieter übernommen.

Für Immobilieneigentümer ergibt sich daraus ein verbesserter Cashflow, ohne Kapital zu binden. Das Kapital bleibt frei für Kerninvestitionen - Erweiterungen, Mieterausbau oder Projekte mit höherer Rendite.

Ein Hinweis zur Datenzuverlässigkeit

Es ist wichtig, transparent zu sein: Es gibt keine allgemein anerkannten, europaweiten Daten, die einen genauen Prozentsatz angeben, wie sehr das Laden von E-Fahrzeugen den Vermögenswert steigert. Was wir jedoch haben, sind glaubwürdige Indikatoren:

• BREEAM-Studien, die Nachhaltigkeitsmerkmale mit bis zu 20 % höheren Bewertungen in Verbindung bringen.
• Fallstudien wie "Espoo, Finnland", wo die Erhebung von Gebühren den Absatz beschleunigte.
• Geschäftsberichte von Savills, CBRE und anderen zeigen höhere Mietrenditen und NOI-Verbesserungen.

Für Investoren bedeutet dies nicht, dass das Laden von Elektroautos automatisch einen festen Prozentsatz des Wertes erhöht, sondern dass es zu einer stärkeren Nachfrage der Mieter, einer höheren Kundenbindung und einem besseren Cashflow beiträgt. Dies sind die Grundlagen, die den Immobilienwert in jedem Markt bestimmen.

Schlussfolgerung

Für Immobilieneigentümer stellt das Laden von Elektrofahrzeugen einen Hebel dar, um:

• Stärkung des Cashflows durch direkte und indirekte Einnahmen.
• Steigern Sie den Wert des Objekts durch einen höheren NOI und geringeren Leerstand.
• Positionierung von Immobilien als zukunftsfähig in einem ESG-gesteuerten Markt.
• Monetarisierung von Parkeinrichtungen durch Partnerschaften mit Investoren für Gebührennetze.

Sie haben die Wahl, entweder Kapital zu binden und Risiken einzugehen oder eine Partnerschaft mit einem CaaS-Anbieter einzugehen, der die Vorteile ohne die Nachteile bietet.

Eines ist sicher: Mit der zunehmenden Verbreitung von E-Fahrzeugen geraten Immobilien ohne Lademöglichkeit ins Hintertreffen. Diejenigen, die jetzt handeln, verbessern nicht nur ihren Cashflow, sondern schützen und steigern auch den langfristigen Wert ihres Vermögens.

Gebührenerhebung als Service - keine CAPEX, keine OPEX, wachsende Erträge.