Les véhicules électriques (VE) ne sont plus une niche. D'ici 2030, l'Union européenne prévoit plus de 30 millions de VE sur les routes. Cette croissance a des conséquences importantes pour les propriétaires immobiliers. Les locataires, les visiteurs et les employés s'attendent de plus en plus à ce que les VE puissent être rechargés sur place. Des réglementations telles que la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD IV) exigent déjà que les bâtiments neufs ou rénovés soient équipés d'une infrastructure de recharge.
Les propriétaires et les investisseurs immobiliers doivent savoir comment une installation de recharge affecte le flux de trésorerie et la valeur de l'actif. La réponse sera nuancée : bien qu'il n'existe pas d'ensemble de données unique permettant de quantifier l'impact sur tous les marchés européens, plusieurs études suggèrent que la recharge des VE peut augmenter les rendements locatifs, renforcer la fidélisation des locataires et contribuer à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers.
Pourquoi la valeur des biens immobiliers évolue-t-elle ?
La valeur d'un bien immobilier dépend de la demande. Dans l'immobilier commercial, la capacité d'attirer et de retenir des locataires est souvent le facteur le plus important de l'évaluation. Dans l'immobilier résidentiel, les équipements qui répondent aux besoins du mode de vie influencent de plus en plus les prix de vente.
La recharge des véhicules électriques contribue à ces deux aspects.
- La demande des locataires: Les locataires, en particulier les entreprises, veulent des biens immobiliers qui correspondent à leurs objectifs ESG et aux besoins de leurs employés. L'absence de recharge pour les véhicules électriques est de plus en plus considérée comme un obstacle à la conclusion d'un accord.
- Positionnement sur le marché: Les immeubles qui proposent la recharge sont perçus comme modernes, durables et prêts pour l'avenir. Cela renforce le positionnement concurrentiel sur des marchés encombrés.
- Impact de la certification: Les certifications BREEAM, LEED et DGNB intègrent souvent l'infrastructure des VE dans la notation de la durabilité. BREEAM, en particulier, indique que les bâtiments certifiés peuvent bénéficier d'une prime de 20 % sur la valeur de l'actif par rapport aux bâtiments non certifiés.
Points de données européens
Alors que les ensembles de données paneuropéennes sont encore en cours d'élaboration, plusieurs études et rapports fournissent des signaux forts :
- Savills (Royaume-Uni et UE): Les propriétaires qui louent des places de parking avec des chargeurs à des opérateurs de points de charge (CPO) peuvent générer de 1 000 à 5 000 euros par chargeur et par an dans le cadre de contrats à long terme (20-25 ans). Un site avec 15 chargeurs peut rapporter entre 500 000 et 2,5 millions d'euros sur la durée du contrat.
- Rapport sur l'hôtellerie au Royaume-Uni: suggère que les propriétés commerciales dotées d'une infrastructure EV abondante peuvent voir leurs valorisations augmenter de 10 à 20 %, les caractéristiques de durabilité influençant de plus en plus l'appétit des investisseurs.
- Espoo, Finlande Étude de cas: Les appartements équipés d'une borne de recharge privée pour VE se sont vendus 15 % plus rapidement que des logements comparables dépourvus d'installations de recharge. Cela illustre le rôle croissant de la recharge dans la demande résidentielle.
- CBRE Europe: note que la recharge des véhicules électriques peut améliorer le revenu net d'exploitation en augmentant le rendement locatif et en réduisant l'inoccupation, deux facteurs essentiels de l'évaluation des biens immobiliers.
Ces résultats varient en fonction du segment (résidentiel ou commercial) et de la région, mais la tendance est la même : La recharge des VE apporte des avantages financiers mesurables.
Le stationnement, un atout pour la transition vers les véhicules électriques
Les bâtiments ne sont pas les seuls à avoir de la valeur ; les places de stationnement elles-mêmes deviennent un actif recherché. Les investisseurs dans les réseaux de recharge recherchent activement des destinations de qualité pour installer leurs stations de recharge. Un bien immobilier bien situé et disposant d'une capacité de stationnement suffisante peut donc débloquer des opportunités de revenus supplémentaires.
Pour les propriétaires, cela signifie que les places de stationnement peuvent être louées ou concédées à des fournisseurs de services de recharge, ce qui génère des revenus récurrents. Les immeubles dotés d'installations de recharge visibles et accessibles attirent davantage de locataires, de visiteurs et de clients, transformant ce qui était auparavant un poste de coût en un élément générateur de profits.
En d'autres termes, un parking est un instrument financier qui peut augmenter à la fois le flux de trésorerie et la valeur de l'actif lorsqu'il est associé à la recharge des VE.
Impact sur les flux de trésorerie
La recharge des VE influe directement et indirectement sur les flux de trésorerie.
Impact direct
- Revenus de la recharge: Les propriétaires qui exploitent eux-mêmes les chargeurs peuvent générer des revenus directs à partir des sessions de charge. En fonction des taux d'utilisation, ces revenus peuvent être modestes ou substantiels.
- Partage des revenus: Dans les modèles de recharge en tant que service (CaaS), les propriétaires reçoivent un pourcentage des revenus sans aucun CAPEX ou OPEX. Les revenus augmentent au fur et à mesure que l'adoption des VE progresse.
Impact indirect
- Rendement locatif plus élevé: Les biens immobiliers dotés d'une infrastructure EV sont plus attrayants pour les locataires, ce qui permet d'augmenter les loyers.
- Fidélisation des locataires: Les locataires ayant accès à la tarification sont moins susceptibles de déménager, ce qui réduit les coûts d'inoccupation et de renégociation.
- Primes de certification: Les scores BREEAM, LEED ou DGNB peuvent être améliorés, ce qui augmente à la fois les revenus locatifs et la valeur de l'actif.
Exemple de calcul
Supposons qu'un bâtiment commercial installe 20 chargeurs. Grâce à un modèle CaaS, chaque chargeur génère 365 € par an de revenus partagés (hypothèse prudente). Cela ajoute 7 300 euros au revenu net d'exploitation. Avec un taux de capitalisation de 6 %, cela se traduit par une valeur immobilière supplémentaire de 121 666 €, sans aucun investissement de la part du propriétaire.
[Augmentation de la valeur = Cap RateNOI Increase €7.3000,06 = €121.666,67 \ frac{€7.300}{0,06} = €121.666]
Le facteur de risque
Les investisseurs immobiliers sont par nature des gestionnaires de risques. La recharge des véhicules électriques soulève plusieurs incertitudes financières :
- Risque lié à l'utilisation: Les revenus dépendent de l'adoption des VE et du comportement des utilisateurs.
- Risque technologique: le matériel peut devenir obsolète en raison de l'évolution des vitesses de charge, de la technologie sans fil ou des projets pilotes de "charge au volant".
- Contraintes liées au réseau: La congestion et les coûts de connexion peuvent compromettre l'analyse de rentabilité.
- Risque opérationnel: La maintenance, les mises à jour de logiciels et les litiges en matière de facturation peuvent réduire le flux de trésorerie net.
C'est là que la perception joue un rôle. De nombreux propriétaires pensent que le fait d'investir eux-mêmes génère des rendements plus élevés. C'est peut-être vrai, si le taux d'utilisation est élevé et si la technologie reste pertinente. Mais ils s'exposent également à des risques susceptibles d'éroder les rendements.
La facturation en tant que service : Externalisation des risques
La facturation en tant que service (CaaS) répond directement à ces préoccupations :
- Pas de CAPEX: le fournisseur investit dans le matériel, l'installation et les mises à niveau du réseau.
- Pas d'OPEX: la maintenance, les logiciels et les opérations sont couverts.
- Des revenus croissants: Les propriétaires partagent les revenus dès le premier jour, avec des flux de revenus qui augmentent au fur et à mesure que l'utilisation augmente.
- Transfert de risques: Le risque technologique, l'incertitude du réseau et les défis opérationnels sont absorbés par le fournisseur.
Pour les propriétaires, cela se traduit par une amélioration des flux de trésorerie sans immobilisation de capital. Le capital reste disponible pour les investissements de base - agrandissements, aménagements pour les locataires ou projets à plus haut rendement.
Note sur la fiabilité des données
Il est essentiel d'être transparent : il n'existe pas d'ensemble de données universellement reconnues à l'échelle européenne permettant d'établir un pourcentage exact de l'augmentation de la valeur des actifs due à la recharge des VE. En revanche, nous disposons d'indicateurs crédibles :
- Les études BREEAM établissent un lien entre les caractéristiques de durabilité et des évaluations jusqu'à 20 % plus élevées.
- Des études de cas, telles que "Espoo, Finlande", où la tarification a accéléré les ventes.
- Les rapports commerciaux de Savills, CBRE et d'autres indiquent des rendements locatifs plus élevés et des améliorations du revenu net d'exploitation.
Pour les investisseurs, la conclusion n'est pas que la recharge des véhicules électriques ajoute automatiquement un pourcentage fixe de valeur, mais qu'elle contribue systématiquement à renforcer la demande des locataires, à les fidéliser davantage et à améliorer les flux de trésorerie. Ce sont là des éléments fondamentaux qui déterminent la valeur d'un bien immobilier sur n'importe quel marché.
Conclusion
Pour les propriétaires, la recharge des VE représente un levier pour :
- Renforcer les flux de trésorerie grâce à des revenus directs et indirects.
- Augmenter la valeur de l'actif grâce à une augmentation du revenu net d'exploitation et à une réduction de l'inoccupation.
- Positionner les propriétés comme étant prêtes pour l'avenir dans un marché axé sur l'ESG.
- Monétiser les parkings en s'associant à des investisseurs dans les réseaux de recharge.
Le choix consiste à immobiliser le capital et à accepter les risques, ou à s'associer à un fournisseur CaaS qui offre les avantages sans les inconvénients.
Une chose est sûre : à mesure que l'adoption des véhicules électriques s'accélère, les biens immobiliers qui ne présentent pas de risque en matière de recharge sont en train de prendre du retard. Ceux qui agissent maintenant ne se contentent pas d'améliorer leur trésorerie, ils protègent et augmentent la valeur à long terme de leurs actifs.
Facturation en tant que service - Pas de CAPEX, pas d'OPEX, des rendements croissants.