Elektrische voertuigen (EV) zijn niet langer een niche. Tegen 2030 verwacht de Europese Unie meer dan 30 miljoen EV's op de weg. Die groei heeft belangrijke gevolgen voor vastgoedeigenaars. Huurders, bezoekers en werknemers verwachten in toenemende mate dat het opladen van EV's ter plaatse beschikbaar is. Regelgeving zoals de EU Richtlijn Energieprestatie van Gebouwen (EPBD IV) vereist al dat nieuwe en gerenoveerde gebouwen voorzien zijn van een oplaadinfrastructuur.
Vastgoedeigenaren en investeerders moeten uitzoeken hoe een oplaadvoorziening de cashflow en de waarde van het vastgoed beïnvloedt. Het antwoord zal genuanceerd zijn: hoewel er geen eenduidige dataset is die de impact op alle Europese markten kwantificeert, suggereren verschillende onderzoeken dat het opladen van EV's de huurrendementen kan verhogen, het behoud van huurders kan versterken en kan bijdragen aan hogere waarderingen van vastgoed.
Waarom de waarde van onroerend goed verschuift
De waarde van onroerend goed wordt bepaald door de vraag. In commercieel vastgoed is het vermogen om huurders aan te trekken en te behouden vaak de belangrijkste factor bij de waardebepaling. Bij residentieel vastgoed beïnvloeden voorzieningen die voldoen aan levensstijlbehoeften in toenemende mate de verkoopprijs.
Het opladen van EV draagt bij aan beide.
- Vraag van huurders: Huurders, vooral bedrijven, willen vastgoed dat aansluit bij hun ESG-doelstellingen en personeelsbehoeften. Het ontbreken van EV-oplaadmogelijkheden wordt steeds vaker gezien als een deal-breaker.
- Marktpositionering: Vastgoed dat opladen aanbiedt, wordt gezien als modern, duurzaam en klaar voor de toekomst. Dat versterkt de concurrentiepositie in drukke markten.
- Impact op certificering: BREEAM-, LEED- en DGNB-certificeringen nemen EV-infrastructuur vaak mee in hun duurzaamheidsscore. BREEAM in het bijzonder merkt op dat gecertificeerde gebouwen tot 20% meer waarde kunnen krijgen dan niet-gecertificeerde gebouwen.
Europese gegevenspunten
Hoewel pan-Europese datasets nog in ontwikkeling zijn, geven verschillende onderzoeken en rapporten sterke signalen:
- Savills (VK & EU): Verhuurders die parkeerplaatsen met laders verhuren aan laadpuntexploitanten (CPO's) kunnen € 1.000 tot € 5.000 per lader per jaar genereren op basis van langetermijncontracten (20-25 jaar). Een locatie met 15 laders kan €500.000 tot €2,5 miljoen opleveren tijdens de contractperiode.
- UK Hospitality Report: Suggereert dat commerciële eigendommen met een overvloedige EV-infrastructuur tot 10-20% hogere waarderingen kunnen zien, omdat duurzaamheidskenmerken in toenemende mate de interesse van investeerders beïnvloeden.
- Casestudie Espoo, Finland: Appartementen met eigen EV-oplaadvoorzieningen werden 15% sneller verkocht dan vergelijkbare woningen zonder oplaadvoorzieningen. Dit illustreert de groeiende rol van opladen in de vraag naar woningen.
- CBRE Europa: Merkt op dat het opladen van EV het netto operationeel inkomen (NOI) kan verbeteren door het huurrendement te verhogen en de leegstand te verminderen, beide kritieke factoren voor de waardering van vastgoed.
Deze bevindingen variëren per segment (residentieel versus commercieel) en per regio, maar de trend is consistent: Het opladen van EV voegt meetbare financiële voordelen toe.
Parkeren als troef in de EV-overgang
Niet alleen gebouwen zijn waardevol, ook parkeerplaatsen zelf worden een gewild bezit. Investeerders in oplaadnetwerken zijn actief op zoek naar hoogwaardige bestemmingen om hun oplaadstations te plaatsen. Een goed gelegen pand met voldoende parkeercapaciteit kan daarom extra inkomstenmogelijkheden vrijmaken.
Voor vastgoedeigenaren betekent dit dat parkeerplaatsen kunnen worden verhuurd of in licentie kunnen worden gegeven aan aanbieders van oplaadfaciliteiten, waardoor terugkerende inkomsten worden gegenereerd. Objecten met zichtbare, toegankelijke oplaadfaciliteiten trekken meer huurders, bezoekers en klanten aan, waardoor wat ooit een kostenpost was een winstgevende functie wordt.
Met andere woorden, een parkeerfaciliteit is een financieel instrument dat zowel de cashflow als de waarde van activa kan verhogen wanneer het gecombineerd wordt met het opladen van EV's.
Invloed op de kasstroom
Het opladen van EV beïnvloedt de cashflow direct en indirect.
Directe invloed
- Inkomsten uit opladen: Eigenaars die zelf opladers beheren, kunnen rechtstreeks inkomsten genereren uit oplaadsessies. Afhankelijk van de bezettingsgraad kan dit variëren van bescheiden tot aanzienlijk.
- Inkomsten delen: In CaaS-modellen (Charging as a Service) ontvangen verhuurders een percentage van de inkomsten zonder CAPEX of OPEX. De inkomsten groeien naarmate het gebruik van EV toeneemt.
Indirecte invloed
- Hoger huurrendement: Onroerend goed met EV-infrastructuur is aantrekkelijker voor huurders, wat een hogere huur oplevert.
- Behoud van huurders: Huurders met toegang tot tarifering zullen minder snel verhuizen, waardoor de kosten voor leegstand en heronderhandeling dalen.
- Certificeringspremies: BREEAM-, LEED- of DGNB-scores kunnen verbeteren, waardoor zowel de huurinkomsten als de waarde van het onroerend goed stijgen.
Illustratieve berekening
Stel dat een commercieel gebouw 20 laders installeert. Via een CaaS-model genereert elke lader jaarlijks €365 aan gedeelde inkomsten (conservatieve aanname). Dat voegt €7.300 toe aan de NOI. Met een rendement van 6% betekent dit een extra €121.666 aan vastgoedwaarde - zonder investering van de eigenaar.
[Waardestijging = Cap RateNOI Stijging €7.3000,06 = €121.666,67 \ frac{€7.300}{0,06} = €121.666]
De risicofactor
Vastgoedinvesteerders zijn van nature risicomanagers. Het opladen van EV brengt verschillende financiële onzekerheden met zich mee:
- Gebruiksrisico: Inkomsten zijn afhankelijk van EV-adoptie en gebruikersgedrag.
- Technologisch risico: Hardware kan verouderd raken naarmate laadsnelheden, draadloze technologie of pilots voor 'opladen tijdens het rijden' evolueren.
- Beperkingen van het netwerk: Congestie en aansluitkosten kunnen de business case ondermijnen.
- Operationeel risico: Onderhoud, software-updates en facturatiegeschillen kunnen de netto kasstroom verminderen.
Hier speelt perceptie een rol. Veel eigenaren denken dat zelf investeren een hoger rendement oplevert. Dat kan waar zijn - als de bezettingsgraad hoog is en de technologie relevant blijft. Maar het stelt hen ook bloot aan risico's die het rendement kunnen uithollen.
Charging as a Service: Risico uitbesteden
Charging as a Service (CaaS) pakt deze zorgen direct aan:
- Geen CAPEX: De provider investeert in hardware, installatie en netupgrades.
- Geen OPEX: Onderhoud, software en bediening zijn gedekt.
- Groeiend inkomen: Eigenaars delen vanaf de eerste dag in de inkomsten, waarbij de inkomstenstromen toenemen naarmate het gebruik toeneemt.
- Risico-overdracht: Technologierisico, netwerkonzekerheid en operationele uitdagingen worden opgevangen door de leverancier.
Voor vastgoedeigenaren is het resultaat een verbeterde kasstroom zonder kapitaal vast te leggen. Er blijft kapitaal vrij voor kerninvesteringen - uitbreidingen, aanpassingen van huurders of projecten met een hoger rendement.
Een opmerking over de betrouwbaarheid van gegevens
Het is essentieel om transparant te zijn: er zijn geen universeel overeengekomen, Europabrede datasets die een exact percentage geven van de mate waarin het opladen van EV's de waarde van activa verhoogt. Wat we wel hebben zijn geloofwaardige indicatoren:
- BREEAM-onderzoeken die duurzaamheidskenmerken koppelen aan tot 20% hogere waarderingen.
- Case studies, zoals 'Espoo, Finland', waar het in rekening brengen van kosten de verkoop versnelde.
- Commerciële rapporten van Savills, CBRE en anderen laten hogere huurrendementen en NOI-verbeteringen zien.
Voor investeerders is de takeaway niet dat het opladen van EV automatisch een vast percentage aan waarde toevoegt - maar dat het consequent bijdraagt aan een sterkere vraag van huurders, een hogere retentie en een verbeterde cashflow. Dat zijn fundamenten die de waarde van vastgoed in elke markt bepalen.
Conclusie
Voor eigenaars is het opladen van EV een hefboom om:
- Versterk de cashflow door directe en indirecte inkomsten.
- Verhoog de waarde van het onroerend goed via een hogere NOI en minder leegstand.
- Vastgoed positioneren als klaar voor de toekomst in een ESG-gedreven markt.
- Verzilver parkeerfaciliteiten door samen te werken met investeerders in oplaadnetwerken.
De keuze is om kapitaal vast te leggen en risico's te accepteren, of om samen te werken met een CaaS-leverancier die de voordelen biedt zonder de nadelen.
Eén ding is zeker: naarmate het gebruik van EV versnelt, raken vastgoedobjecten zonder oplaadrisico achterop. Wie nu actie onderneemt, verbetert niet alleen de cashflow, maar beschermt en vergroot ook de langetermijnwaarde van zijn vastgoed.
Charging as a Service - Geen CAPEX, geen OPEX, groeiende opbrengsten.