Les propriétaires d'immeubles commerciaux ont souvent été des précurseurs, y compris lorsqu'il s'agit d'installer des bornes de recharge pour véhicules électriques. Dans les immeubles de bureaux à plusieurs locataires, ces derniers étaient, jusqu'à récemment, libres d'installer leurs propres chargeurs, avec des logiciels et des contrats individuels. Résultat ? Un seul parking, cinq fournisseurs différents et aucune surveillance. Un patchwork chaotique sans aucun contrôle central.
Les problèmes n'apparaissent généralement que lorsque les lumières s'éteignent ou lorsque l'opérateur du réseau envoie un avertissement indiquant que la capacité contractuelle a été dépassée. Comment cette fragmentation est-elle apparue et, plus important encore, comment pouvons-nous y remédier ? Nous avons rencontré Niels Stalenberg, expert en charge de VE et directeur des ventes chez Pluq.
Niels, quel est votre point de vue sur l'état actuel de l'infrastructure des VE dans l'immobilier commercial ?
"Aujourd'hui, une grande partie des propriétés commerciales sont équipées de bornes de recharge. Sur le papier, c'est un grand pas vers la durabilité, mais dans la pratique, nous constatons une grande fragmentation. De nombreux chargeurs ont été installés par les locataires, chacun utilisant différents fournisseurs, sans coordination ni gestion de l'énergie. Cela signifie que personne ne contrôle vraiment la situation.
Quels sont les principaux risques d'une telle approche fragmentée ?
"Le manque de supervision et de gestion centrale est le principal risque. Les gestionnaires d'actifs, de biens et d'installations ont souvent dit aux locataires : "Allez-y, débrouillez-vous tout seuls : Allez-y, débrouillez-vous. En conséquence, les chargeurs ont été connectés sans vérifier la capacité d'alimentation disponible ou l'impact sur les systèmes techniques de l'immeuble. Résultat : des surcharges, des dysfonctionnements et même des avertissements de la part des gestionnaires de réseau.
Les locataires optent souvent pour la solution la moins chère, qui semble attrayante, mais cela signifie que tous les chargeurs ne sont pas équipés d'un système d'équilibrage de la charge et que, parfois, les mesures de sécurité adéquates font défaut. Nous rencontrons souvent des installations qui ne répondent pas aux exigences de sécurité ou qui ne fonctionnent plus du tout en raison d'un manque d'entretien et de gestion.
Il y a également un risque financier : qui détient quel contrat, qui facture qui, et que se passe-t-il lorsqu'un locataire déménage ? Qui est alors responsable de l'infrastructure ? Sans contrôle central, on perd vite la main".
La sécurité est-elle encore un sujet sous-exposé ?
"Absolument. L'infrastructure des VE implique des flux d'énergie élevés et des niveaux de courant fluctuants. Un mauvais câblage, de mauvais interrupteurs ou une protection inadéquate contre les courants résiduels constituent de réels dangers. C'est pourquoi nous commençons toujours par inspecter l'armoire de comptage et le câblage, en remplaçant les composants si nécessaire. Pour nous, la sécurité est la base. Nous n'installons rien sans nous en assurer".
Qui paie pour tout cela ?
"C'est précisément là que notre modèle "Charging as a Service" fait la différence. Un chargeur professionnel, installation comprise, peut facilement coûter 6 000 euros, voire 8 000 euros ou plus en Belgique. Nous couvrons l'intégralité de l'investissement. Le propriétaire n'investit aucun capital dans le matériel et ne consacre aucun temps à l'entretien ou à la gestion. Cela permet d'économiser beaucoup d'argent, car les coûts opérationnels atteignent généralement 150 % à 200 % de l'investissement initial sur dix ans.
Nous récupérons notre investissement par le biais d'une petite marge sur le prix du kWh. Il s'agit d'un modèle à long terme, mais les propriétaires partagent les revenus dès le premier jour. Une fois l'investissement récupéré et l'utilisation élevée, les propriétaires peuvent gagner jusqu'à 50 %, voire 60 %, des bénéfices.
Comment vous assurez-vous que le nombre de chargeurs correspond à la demande ?
"Nous analysons les profils des utilisateurs avant l'installation et nous prévoyons une certaine évolutivité. Lorsque des chargeurs sont déjà présents, nous les achetons et les intégrons s'ils sont appropriés. Le matériel obsolète est remplacé. Nous conservons le risque opérationnel et nous nous efforçons donc de trouver un équilibre optimal entre les places de stationnement pour véhicules électriques et celles pour véhicules non électriques. Le propriétaire ou le gestionnaire de l'immeuble n'investit rien et n'a aucun souci à se faire.
Comment reprendre le contrôle ?
"Le contrôle commence par une plateforme intelligente qui intègre tous les chargeurs (existants et nouveaux) dans un environnement unique. Nous connectons tous les points de charge à une gestion dynamique de l'énergie, avec équilibrage de la charge en temps réel, sessions de charge tarifées, accès prioritaire pour des utilisateurs spécifiques et intégration avec des panneaux solaires ou des systèmes de batteries. Cela permet de créer un écosystème uniforme et évolutif qui maximise la capacité disponible sur le site.
Parce que nous gérons et entretenons tout, les propriétaires ont l'esprit tranquille : pas d'alertes en cas de panne, pas de contrats contradictoires, pas de litiges en matière de facturation. Nous surveillons à distance, envoyons des équipes de maintenance proactives et fournissons des rapports mensuels sur la disponibilité et les revenus. Les gestionnaires d'actifs, de biens et d'installations peuvent se concentrer sur leur cœur de métier. La nôtre est de fournir et de gérer une infrastructure de recharge de haute qualité.
Quelles sont les erreurs que vous constatez dans les installations existantes et comment les résolvez-vous ?
"Nous rencontrons souvent des chargeurs installés sans équilibrage de charge ou sans protection adéquate contre les courants résiduels. Dans de nombreux cas, il n'y a pas non plus de back-office pour la facturation. Nous commençons toujours par un audit complet, qui comprend l'inspection de l'armoire de comptage, le test des câbles, la vérification des valeurs de connexion avec l'opérateur du réseau et la cartographie de tous les profils d'utilisateurs. Ce n'est que lorsque les éléments de base sont corrects et que les autorisations sont en place que nous procédons à l'installation ou à la mise à niveau.
Quel est votre principal conseil aux propriétaires et aux gestionnaires de biens immobiliers ?
"Considérez la recharge des VE comme un investissement stratégique, et non comme un gadget. Choisissez un seul partenaire, une seule plateforme et un seul contrat. De cette manière, vous minimisez les risques, vous optimisez la gestion et vous maximisez les rendements. Le contrôle central vous permet de maîtriser la sécurité, la conformité, les coûts et la création de valeur."
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