Eigentümer von Gewerbeimmobilien waren oft Vorreiter - auch bei der Installation von E-Ladestationen. In Bürogebäuden mit mehreren Mietparteien stand es den Mietern bis vor kurzem frei, ihre eigenen Ladestationen zu installieren, einschließlich individueller Software und Verträge. Das Ergebnis? Ein Parkplatz, fünf verschiedene Anbieter und keinerlei Kontrolle. Ein chaotischer Flickenteppich ohne jegliche zentrale Kontrolle.
Probleme treten in der Regel erst dann auf, wenn die Lichter ausgehen oder wenn der Netzbetreiber eine Warnung sendet, dass die vertraglich vereinbarte Kapazität überschritten wurde. Wie kam es zu dieser Fragmentierung - und vor allem, wie können wir sie beheben? Wir haben uns mit Niels Stalenberg, Experte für das Laden von Elektrofahrzeugen und Vertriebsleiter bei Pluq, zusammengesetzt.
Niels, wie sehen Sie den aktuellen Stand der E-Infrastruktur in Gewerbeimmobilien?
"Ein großer Teil der Gewerbeimmobilien verfügt mittlerweile über Ladestationen. Auf dem Papier ist das ein großer Schritt in Richtung Nachhaltigkeit, aber in der Praxis sehen wir eine starke Fragmentierung. Viele Ladestationen wurden von Mietern installiert, die jeweils unterschiedliche Anbieter nutzen, ohne Koordination oder Energiemanagement. Das bedeutet, dass niemand wirklich die Kontrolle hat.
Was sind die größten Risiken eines solchen fragmentierten Ansatzes?
"Das größte Risiko ist der Mangel an Aufsicht und zentralem Management. Asset-, Property- und Facility-Manager sagen den Mietern oft: Macht es doch selbst. Das führte dazu, dass Ladegeräte angeschlossen wurden, ohne die verfügbare Stromkapazität oder die Auswirkungen auf die technischen Systeme des Gebäudes zu prüfen. Die Folge: Überlastungen, Fehlfunktionen und sogar Warnungen von Netzbetreibern.
Mieter entscheiden sich oft für die billigste Lösung, die verlockend erscheint, aber das bedeutet, dass nicht jedes Ladegerät über einen Lastausgleich verfügt, und manchmal fehlt es sogar an angemessenen Sicherheitsmaßnahmen. Wir stoßen oft auf Anlagen, die den Sicherheitsanforderungen nicht entsprechen oder aufgrund mangelnder Wartung und Verwaltung nicht mehr funktionieren.
Es gibt auch ein finanzielles Risiko: Wem gehört welcher Vertrag, wer rechnet mit wem ab, und was passiert, wenn ein Mieter auszieht? Wer ist dann für die Infrastruktur verantwortlich? Ohne zentrale Kontrolle verliert man schnell den Überblick."
Ist Sicherheit immer noch ein unterbelichtetes Thema?
"Auf jeden Fall. Die EV-Infrastruktur ist mit hohen Stromflüssen und schwankenden Stromstärken verbunden. Schlechte Verkabelung, falsche Schalter oder unzureichender Fehlerstromschutz stellen echte Gefahren dar. Deshalb beginnen wir immer mit der Überprüfung des Messschranks und der Verkabelung und tauschen bei Bedarf Komponenten aus. Sicherheit ist für uns die Grundlage. Wir installieren nichts, ohne dies sicherzustellen."
Wer bezahlt das alles?
"Genau das ist der Punkt, an dem unser Charging as a Service-Modell einen Unterschied macht. Ein professionelles Ladegerät, einschließlich Installation, kann leicht 6.000 Euro kosten, in Belgien sogar 8.000 Euro oder mehr. Wir decken die gesamte Investition ab. Der Immobilieneigentümer investiert kein Kapital in die Hardware und wendet keine Zeit für die Wartung oder Verwaltung auf. Das spart viel Geld, denn die Betriebskosten erreichen über einen Zeitraum von zehn Jahren in der Regel 150 % bis 200 % der ursprünglichen Investition.
Wir erhalten unsere Investition über eine kleine Marge auf den kWh-Preis zurück. Es ist ein langfristiges Modell, aber die Eigentümer sind vom ersten Tag an an den Einnahmen beteiligt. Sobald sich die Investition amortisiert hat und die Nutzung hoch ist, können die Eigentümer bis zu 50 %, manchmal sogar bis zu 60 %, des Gewinns erhalten.
Wie stellen Sie sicher, dass die Anzahl der Ladestationen der Nachfrage entspricht?
"Wir analysieren die Nutzerprofile vor der Installation und bauen die Skalierbarkeit in die Einrichtung ein. Wo bereits Ladestationen vorhanden sind, kaufen wir sie und integrieren sie, wenn sie geeignet sind. Veraltete Hardware wird ersetzt. Das Betriebsrisiko verbleibt bei uns, daher bemühen wir uns um ein optimales Gleichgewicht zwischen E-Parkplätzen und Nicht-E-Parkplätzen. Der Eigentümer oder Verwalter der Immobilie investiert nichts und muss sich um nichts kümmern.
Wie gewinnt man die Kontrolle zurück?
"Die Kontrolle beginnt mit einer intelligenten Plattform, die alle Ladegeräte (bestehende und neue) in eine Umgebung integriert. Wir verbinden alle Ladepunkte mit einem dynamischen Energiemanagement, das einen Lastausgleich in Echtzeit, tarifbasierte Ladevorgänge, einen vorrangigen Zugang für bestimmte Nutzer und die Integration mit Solarpanels oder Batteriesystemen ermöglicht. So entsteht ein einheitliches, zukunftssicheres Ökosystem, das die verfügbare Kapazität am Standort maximiert.
Da wir alles verwalten und warten, können die Eigentümer beruhigt sein: keine Ausfallwarnungen, keine widersprüchlichen Verträge, keine Rechnungsstreitigkeiten. Wir überwachen aus der Ferne, entsenden proaktive Wartungsteams und erstellen monatliche Berichte über Verfügbarkeit und Umsatz. Asset-, Property- und Facility-Manager können sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Unsere Aufgabe ist es, eine hochwertige Ladeinfrastruktur bereitzustellen und zu verwalten."
Welche Fehler sehen Sie bei bestehenden Installationen und wie beheben Sie diese?
"Wir stoßen oft auf Ladegeräte, die ohne Lastausgleich oder richtigen Fehlerstromschutz installiert sind. In vielen Fällen gibt es auch kein Backoffice für die Abrechnung. Wir beginnen immer mit einem umfassenden Audit, bei dem wir den Messschrank inspizieren, die Kabel prüfen, die Anschlusswerte mit dem Netzbetreiber abgleichen und alle Nutzerprofile abbilden. Erst wenn die Grundlagen stimmen und die Genehmigungen vorliegen, installieren wir oder rüsten auf."
Was ist Ihr wichtigster Ratschlag für Immobilieneigentümer und -verwalter?
"Betrachten Sie das Laden von Elektrofahrzeugen als eine strategische Investition, nicht als Spielerei. Wählen Sie einen Partner, eine Plattform und einen Vertrag. Auf diese Weise minimieren Sie die Risiken, optimieren die Verwaltung und maximieren die Rendite. Durch die zentrale Kontrolle haben Sie die Sicherheit, die Einhaltung von Vorschriften, die Kosten und die Wertschöpfung voll im Griff."
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