Eigenaren van commercieel vastgoed zijn vaak early adopters; zo ook met laadpalen voor elektrische auto’s. In multi-tenant kantoren kregen huurders tot voor kort alle ruimte om hun eigen laadpalen te installeren, compleet met eigen software en contracten. Het gevolg? Eén parkeerterrein, vijf verschillende leveranciers en nul overzicht. Een chaotische lappendeken, waarin regie ontbreekt.
Pas wanneer de verlichting in het pand uitvalt of een waarschuwing van de netbeheerder binnenkomt over overschrijding van het gecontracteerde vermogen, worden de problemen zichtbaar. Hoe kon deze versnippering ontstaan, en belangrijker nog: hoe lossen we dit op?
Een gesprek met Niels Stalenberg, EV-laadexpert en salesdirector bij Pluq.
Niels, hoe zou jij de huidige stand van zaken op het gebied van laadinfrastructuur bij commercieel vastgoed willen duiden?
Niels: “Het gaat de goede kant op. Inmiddels beschikt een groot deel van het commerciële vastgoed over laadpunten. Op papier is dat een mooie stap richting verduurzaming. In de praktijk zien we wel vaak nog onnodige versnippering. Veel laadpunten zijn ooit eens op initiatief van huurders geplaatst, met verschillende leveranciers, zonder onderlinge afstemming of energiebeheer. Asset-, property- en facility managers zeiden vaak tegen huurders: ‘Regel het maar’. Dan ontstaat een lappendeken en voert eigenlijk niemand de regie. Met alle gevolgen vandien.”
Wat is het risico van zo’n versnipperde aanpak?
“Het gebrek aan overzicht is eigenlijk het grootste risico. Er zijn laadpalen geïnstalleerd zonder goed te kijken naar de beschikbare stroomcapaciteit of naar de impact op de technische installaties van het gebouw. Het gevolg: overbelasting, storingen, en zelfs waarschuwingen van netbeheerders, omdat pieken hoger liggen dan het vermogen dat contractueel is vastgelegd. Dat wil je liever niet, natuurlijk.”
“Laadinfra is in feite nog betrekkelijk nieuw. Je kunt het huurders niet kwalijk nemen dat ze vaak voor de goedkoopste oplossing kozen. Het gevolg is wel dat niet alle laadpalen over loadbalancing beschikken of onderling met elkaar kunnen communiceren. Ook ontbreekt het soms aan goede beveiliging. We komen installaties tegen die niet voldoen aan de veiligheidseisen of simpelweg niet meer functioneren, omdat er ook niet is gedacht aan onderhoud en beheer.”
Verder is er een financieel risico voor vastgoed- en locatie-eigenaren: Welke partij heeft welk contract? Wie factureert, en wat gebeurt er als een huurder vertrekt? Wie is dan verantwoordelijk voor de laadinfra? Zonder regie word je ingehaald door de feiten.”
Is veiligheid nog altijd een onderbelicht thema?
“Absoluut. Laadinfra draait om hoge vermogens met wisselende stroomsterktes. Slechte bekabeling, verkeerde schakelaars en inadequate aardlekbeveiliging zorgen voor reëel gevaar. We treffen regelmatig palen aan die zijn geïnstalleerd zonder loadbalancing of juiste lekstroombeveiliging. Daarom beginnen we altijd met een audit als we laadinfra aanleggen. We testen de meterkast, controleren de kabels, verifiëren aansluitwaarden bij de netbeheerder en brengen de gebruikersprofielen in kaart. Pas als de basis klopt en de vergunningen zijn afgegeven, gaan we plaatsen of ombouwen. Veiligheid is ons fundament.”
Hoe nemen jullie de regie in handen als er veel verschillende palen op een parkeerterrein staan?
“Allereerst gaan we met alle betrokken partijen in gesprek om te horen wat de wensen en doelstellingen zijn. Onze regie bestaat in feite een slim platform waarin alle laadpunten, bestaand of nieuw, worden samengebracht. We koppelen ze aan dynamische sturing. Dan moet je denken aan realtime loadbalancing, tarief-gestuurde laadsessies, prioritering voor vaste gebruikers en integratie met zonnepanelen of batterijsystemen. Zo ontstaat één uniform, toekomstbestendig ecosysteem, dat optimaal gebruik maakt van de aanwezige capaciteit op een locatie. Doordat wij het beheer en onderhoud voor onze rekening nemen, heeft de eigenaar rust. Geen storingsmeldingen, geen losse contracten, geen discussie over facturen, geen kopzorgen. Wij monitoren op afstand, sturen proactief onderhoudsteams en rapporteren maandelijks over beschikbaarheid en inkomsten. De assetmanager, property manager of facility manager kan zich concentreren op zijn corebusiness. Die van ons is het aanleggen en beheren van kwalitatief hoogwaardige laadinfra.”
Nemen jullie bestaande laadpalen over?
“Zeker doen we dat. Als er op een locatie al laadpalen staan, nemen we de bruikbare palen en schakelkasten tegen betaling over. Verouderde hardware vervangen we. Het exploitatierisico is voor onze rekening. We kiezen altijd voor een optimale balans tussen parkeerplaatsen met EV en zonder EV-laadpunt. De locatie-eigenaar of beheerder is daardoor verzekerd van een optimaal functionerend laadplein, zonder zelf te hoeven investeren. Niet qua geld en niet qua tijd. Hij heeft nergens omkijken naar.”
Nemen jullie echt alle kosten voor jullie rekening?
“Dat is de essentie van ons Charging as a Service-model. De laadinfrastructuur die wij realiseren is investeringsvrij voor vastgoedeigenaren. We vereenvoudigen complexiteit, halen barrières weg en bieden maximale ontzorging. Kijk, een professionele laadpaal inclusief installatie kost al snel € 6.000 en in België zelfs ruim € 8.000. Die investering nemen wij dus voor onze rekening. Laadinfra komt niet op zijn balans te staan. Vanm Opex naar Capex. De locatie-eigenaar hoeft dus ook geen geld of manuren vrij te maken voor onderhoud en beheer. Storingen lossen wij op. Administratie en facturatie zijn voor onze rekening. De operationele kosten bedragen 150 tot 200% van de initiële investering per laadpaal gedurende de exploitatieperiode van tien jaar. Dus dat scheelt hem veel geld. Wij verdienen de investering terug via een kleine opslag op de kilowattuurprijs. Het is een lange-termijnverhaal, maar de locatie-eigenaar deelt vanaf dag één mee in de opbrengst. Zodra de investering is afgelost en de palen intensief gebruikt worden, kan het aandeel van de eigenaar oplopen tot vijftig en soms zelfs tot zestig procent van de winst.”
Wat is je belangrijkste advies aan vastgoedeigenaren en beheerders?
“Zie laden als een strategisch dienstverlening en niet als gadget. Kies bewust voor één partner, één platform en één contract. Zo minimaliseer je risico’s, optimaliseer je het energiebeheer en maximaliseer je rendement. EV-charging wordt vaak als probleem gezien, terwijl het een deel van de oplossing kan zijn. Ook in tijden van netcongestie. Met de juiste regie is veel meer mogelijk dan je denkt.”
<cta>
Wil je niet investeren en geen tijd besteden aan onderhoud en beheer en toch profiteren van slimme laadinfra? Neem contact op met Niels Stalenberg en ontdek de voordelen van één uniform, centraal gestuurd laadplein.
